Thị trường nhà ở Mỹ đang đảo chiều, người bán phải hạ giá và hỗ trợ người mua để chốt giao dịch, khác hẳn giai đoạn đầu thập niên này khi nhà thường bán cao hơn giá rao. Bà Liz Suder rao bán căn nhà ở Texas với giá 750.000 USD từ tháng 4/2025, sau hơn một năm và nhiều lần hạ giá mới bán được với 650.000 USD, và góp thêm 9.000 USD cho việc sửa chữa. Lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm tăng từ dưới 6% hồi tháng 2 lên 7,4% trong tháng này, cao nhất gần 3 năm. Theo Realtor.com, giá trung vị tháng 9 giảm 1,2% so với năm trước, xuống hơn 419.200 USD, là tháng giảm thứ 11 liên tiếp, và khoảng 21% căn rao bán đã giảm giá. Theo Redfin, lượng người bán tại 50 vùng đô thị lớn nhất cao hơn số người mua khoảng 63%, trong khi số người mua thấp nhất từ năm 2013.
Tóm tắt do AI của Upside viết từ bài gốc. Đọc bài gốc để có đầy đủ thông tin.
Từ khoá
Bấm vào từ khoá để xem các tin khác cùng chủ đề.
Mã liên quan và hướng tác động
SPY
• Trung tínhSPDR S&P 500 ETF
Mức liên quan: thấp
| Thị trường | Cổ phiếu Mỹ |
|---|---|
| Ngành | Quỹ ETF |
| Đóng cửa phiên 23/10/2026 | 759,97 |
| Thay đổi trong phiên | -0,52% |
Hướng tác động do AI chấm từ tiêu đề tin, có thể sai. Đây không phải khuyến nghị đầu tư.
Tin liên quan
- Lãi vay mua nhà lên đỉnh 3 năm, thị trường nhà ở Mỹ bắt đầu “đóng băng”
Chỉ số hợp đồng mua nhà chờ hoàn tất của Mỹ giảm 7,3% xuống 66,0 điểm trong tháng 9/2026, thấp nhất kể từ khi bắt đầu thống kê năm 2001, vượt xa mức giảm 0,5% mà các chuyên gia được Reuters khảo sát dự báo. Khởi công nhà mới giảm 5,2% xuống 1.221 triệu căn tính theo năm, thấp nhất kể từ đại dịch, còn giấy phép xây nhà riêng lẻ giảm 4,0% xuống 845.000 căn, thấp nhất kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình đạt 7,53% theo Bankrate, cao nhất kể từ tháng 11/2023, trong bối cảnh Fed nâng lãi suất 25 điểm cơ bản ngày 16/9 lên 3,75%-4,00%. Theo Redfin, 14,5% hợp đồng mua nhà ký trong tháng 9 sau đó bị hủy và 43% nhà xây dựng đã giảm giá trong tháng 10. Chỉ số niềm tin nhà ở NAHB/Wells Fargo giảm 3 điểm xuống 29, thấp nhất từ tháng 6/2012, trong khi MBA dự báo lãi suất 30 năm nhiều khả năng duy trì trên 7% suốt năm 2027.
- Lãi suất thế chấp giảm tuần thứ hai liên tiếp, nhưng nhiều người vay vẫn tìm khoản vay rủi ro hơn để tiết kiệm
Lãi suất thế chấp cố định 30 năm cho khoản vay trong hạn mức phù hợp (tối đa 832.750 USD) giảm xuống 7,37% từ 7,41%, và tổng số đơn vay tuần qua tăng 3,4% theo chỉ số của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ. Đơn tái tài trợ vẫn thấp hơn 61% so với cùng kỳ năm trước, vì khoảng một nửa người vay đang có lãi suất dưới 4%, còn đơn mua nhà thấp hơn 18%. Tỷ lệ đơn vay ARM tăng lên 11,3%, cao nhất hơn một năm, trong khi lãi suất ARM 5/1 giảm còn 6,41%; loại vay này được xem là rủi ro hơn vì lãi suất sẽ điều chỉnh theo thị trường khi hết kỳ cố định. Người mua nhà vẫn lo ngại về kinh tế chung, và một số môi giới cho biết người mua đang chờ kết quả bầu cử giữa kỳ.
- Nhà đầu tư đang né ngành này như né dịch bệnh. Berkshire thì đặt cược lớn. Bạn có nên đầu tư?
Doanh số nhà đang chờ chốt (pending home sales) giảm 7,3% trong tháng 9 so với tháng trước và giảm 11,3% so với cùng kỳ, với mọi khu vực ở Mỹ đều giảm, theo National Association of Realtors. Trong năm qua, ETF XHB giảm 10% còn Lennar giảm khoảng 36%. Dù vậy, Berkshire Hathaway vẫn tăng đầu tư vào ngành này, gồm thương vụ mua Taylor Morrison trị giá 6,8 tỷ USD vào tháng 7 và nâng tỷ lệ sở hữu Lennar lên 11% sau đợt mua cổ phiếu tháng 9. Bài viết cho rằng ngành đang chịu áp lực từ thiếu hụt nguồn cung và lãi suất thế chấp 30 năm gần 7,4%, còn phục hồi có thể kéo dài và nhiều biến động. Tác giả nêu việc chơi dài hạn với ngành nhà ở có thể thực hiện qua cổ phiếu Berkshire.
- Lãi suất thế chấp trên 7% là “chuẩn mới”: vì sao?
Các chuyên gia kinh tế nhà ở thuộc NAR và NAHB cho rằng lãi suất thế chấp trên 7% đang trở thành “chuẩn mới”, và nhiều dự báo cho thấy mức này kéo dài đến năm 2027. Fannie Mae dự báo lãi suất trung bình có thể ở mức 7,5% năm 2027, còn Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) kỳ vọng lãi suất vẫn trên 7%. Các nguyên nhân gồm lạm phát dai dẳng khi chỉ số PCE chưa xuống dưới mục tiêu 2% kể từ tháng 2/2021, nhu cầu vay lớn của chính phủ, đầu tư AI cạnh tranh nguồn vốn, và nhu cầu yếu hơn từ ngân hàng đối với trái phiếu thế chấp. Để đưa lãi suất về khoảng 6% cần lạm phát và lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm giảm, còn bà Selma Hepp cho rằng khó quay lại mức lãi suất 3% và 4% như trước.
- Người bán nhà hạ giá và hỗ trợ người mua chốt giao dịch trong thị trường trì trệ
Thị trường nhà đất Mỹ đình trệ khi lãi suất thế chấp 30 năm tăng lên 7,4% trong tháng này, mức cao nhất gần 3 năm, khiến nhiều người bán phải hạ giá và hỗ trợ người mua. Giá niêm yết trung vị toàn quốc giảm 1,2% so với một năm trước, xuống 419.250 USD trong tháng 9, theo Realtor.com, đây là tháng thứ 11 liên tiếp giảm theo năm; khoảng 21% tin rao bán trong tháng này đã bị hạ giá ban đầu, cao nhất trong 4 năm. Người bán ngày càng phải trả chi phí đóng hồ sơ hoặc tiền mua giảm lãi suất cho người mua. Bà Liz Suder ở Texas hạ giá nhà từ 750.000 USD xuống 650.000 USD và hỗ trợ 9.000 USD sửa chữa sau hơn một năm mới bán được. Ông Rick Ganga ở Washington không nhận được đề nghị mua dù đã giảm xuống dưới 800.000 USD từ mức 825.000 USD, và phải chờ bán để chuyển công tác sang bang khác.
- Trump hứa giảm chi phí thế chấp trước bầu cử giữa kỳ Mỹ: người dân có thực sự tiết kiệm được? Giải thích
Lệnh hành pháp “Giảm chi phí nhà ở cho người dân Mỹ” nhằm giúp người mua nhà ngừng đóng bảo hiểm khoản vay sớm hơn và làm rẻ hơn việc tái tài trợ khoản vay, nhưng không cắt lãi suất thế chấp. Giám đốc FHFA Bill Pulte khẳng định trên X rằng hàng triệu người sẽ tiết kiệm hàng nghìn USD, còn Keith Gumbinger thuộc HSH cảnh báo khó xác định tác động khi chưa có chi tiết triển khai. Chương trình thí điểm hủy bảo hiểm khoản vay chỉ áp dụng cho các khoản vay phát sinh sau khi ra mắt, nên người vay hiện tại không tự động được hưởng. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình là 7,32% vào ngày 23 tháng 10 theo Freddie Mac, và mức giảm từ 7,40% là biến động thị trường, không phải do Trump yêu cầu. Nhu cầu tái tài trợ giảm 59% vào giữa tháng 10 so với cùng tuần năm ngoái.
Thị trường liên quan
Tin mới nhất
- Vì sao Google có thể đối mặt với mức mất khoảng 400 tỷ USD giá trị vốn hóa thị trường
Cổ phiếu Alphabet giảm hơn 10% trong giao dịch trước giờ mở cửa sau khi báo cáo quý III bỏ lỡ kỳ vọng của thị trường, và đây có thể là mức giảm giá trị vốn hóa lớn nhất từ trước đến nay. Với vốn hóa khoảng 4 nghìn tỷ USD, mức giảm 10% tương đương khoảng 400 tỷ USD. Doanh thu quảng cáo và YouTube đều thấp hơn kỳ vọng, còn EPS chịu ảnh hưởng từ khoản lỗ trên sổ sách của khoản đầu tư vào SpaceX. Chi tiêu vốn quý là 51,36 tỷ USD, thấp hơn ước tính 55,09 tỷ USD, nhưng Alphabet giữ nguyên dự báo chi tiêu vốn năm 2026 và dự kiến năm 2027 đạt 300 tỷ USD. Chuyên gia Chris Weston của Pepperstone cho rằng thị trường đang băn khoăn về mức giá phù hợp cho cơ hội AI khi chi phí dòng tiền để xây dựng hạ tầng còn rất lớn.
- Alphabet mất khoảng 450 tỷ USD sau giờ giao dịch dù Google Cloud tăng gấp đôi
Alphabet mất khoảng 390–396 tỷ USD giá trị sau giờ giao dịch ngày 28/10/2026, dù doanh thu Google Cloud tăng 103% lên 30,709 tỷ USD trong quý III và lợi nhuận Cloud gần như tăng gấp ba. EPS pha loãng 2,12 USD thấp hơn ước tính khoảng 3,01 USD; khoản lỗ 8,7 tỷ USD từ chứng khoán vốn làm EPS giảm 0,55 USD, và đây là khoản ghi nhận phi tiền mặt. Chi tiêu vốn quý tăng lên 51,355 tỷ USD từ 23,953 tỷ USD, khiến dòng tiền tự do âm 9,065 tỷ USD, dù Alphabet giữ nguyên dự báo chi tiêu vốn năm 2026 là 195–205 tỷ USD. Backlog của Google Cloud đạt 561 tỷ USD, trong đó khoảng 55% dự kiến thành doanh thu trong hai năm tới.
- Satya Nadella cho rằng cho thuê năng lực AI cho vài khách hàng lớn “không phải là một mảng kinh doanh”
Trong báo cáo quý ngày 28/10/2026, Satya Nadella nói việc chỉ bán lượng lớn năng lực tính toán cho khoảng 4 khách hàng, dù họ tăng trưởng vài quý liên tiếp, “không phải là một mảng kinh doanh”. Doanh thu quý đạt 92,3 tỷ USD, tăng 19%, Azure tăng 48%, và cổ phiếu tăng 2,90% lên 546,39 USD sau giờ giao dịch. Nadella cho biết Microsoft sẵn sàng bán cho khách hàng lớn “miễn là giá phù hợp”, đồng thời ưu tiên các doanh nghiệp có quy trình vận hành lặp lại. Chi tiêu vốn 45,2 tỷ USD thấp hơn mức hướng dẫn trên 50 tỷ USD do một số năng lực từ bên thứ ba giao chậm, trong khi nhu cầu vẫn vượt nguồn cung. Doanh thu cam kết còn lại thương mại tăng 73% lên 677 tỷ USD; doanh thu từ OpenAI là 10,0 tỷ USD, khoảng 10,8%.
- Gói trợ cấp thôi việc cho 60.000 nhân viên của Microsoft phản ánh niềm tin vào chi tiêu vốn AI
Microsoft đưa chi phí chương trình trợ cấp tự nguyện dành cho khoảng 60.000 nhân viên đủ điều kiện vào hướng dẫn chi phí hoạt động 18,5 đến 18,6 tỷ USD, đồng thời dự kiến chi tiêu vốn năm dương lịch khoảng 170 tỷ USD. Doanh thu quý đầu năm tài chính tăng 18,8% lên 92,28 tỷ USD, Azure tăng 48%, và RPO thương mại đạt 677 tỷ USD, tăng 73%, trong đó khoảng 30% dự kiến thành doanh thu trong 12 tháng tới. Lợi nhuận non-GAAP trên mỗi cổ phiếu đạt 4,89 USD, so với ước tính 4,72 USD; dòng tiền hoạt động tăng 29% lên 58 tỷ USD và dòng tiền tự do đạt 18,6 tỷ USD. Trong hồ sơ, công ty cảnh báo các khoản đầu tư cloud/AI có thể không đạt lợi nhuận kỳ vọng; tiền và tương đương tiền giảm 29,7% xuống 20,28 tỷ USD, còn biên lợi nhuận gộp Microsoft Cloud giảm xuống 66%.
- AI khiến bộ nhớ flash đắt gấp 5 lần, và Apple không còn dễ ép các nhà cung cấp bộ nhớ
Theo The Wall Street Journal, chi phí bộ nhớ flash cho phần nâng cấp gấp đôi dung lượng iPhone 17 Pro từ mức 256GB đã tăng từ 15 USD lên 66 USD, do nhu cầu từ các hãng điện toán đám mây AI khiến giá tăng gấp 5 lần. Bốn khách hàng điện toán đám mây lớn nhất hiện mua gấp đôi khối lượng NAND của Apple, và ba trong số đó đã ký hợp đồng dài hạn bảo đảm giá cao cho nhà cung cấp. TechInsights ước tính Apple sẽ chi khoảng 25 tỷ USD cho NAND trong năm nay, so với khoảng 6 tỷ USD năm 2025. Mảng nâng cấp dung lượng từng là khoản lợi nhuận cao của Apple, với biên lợi nhuận gộp khoảng 85%. Apple sẽ công bố kết quả quý tài chính IV vào ngày 2 tháng 11 và chưa tiết lộ điều khoản hợp đồng với nhà cung cấp.
- GDP quý III của Mỹ tăng 3,4%, tốt hơn kỳ vọng, khi lạm phát tháng 9 tăng tốc
Bộ Thương mại Mỹ cho biết GDP quý III tăng 3,4% theo mức năm hóa đã điều chỉnh mùa vụ, cao hơn mức dự báo 3,1% và nhanh hơn 2,2% của quý II. Chi tiêu tiêu dùng tăng 0,5%, hơi thấp hơn dự báo 0,6%, còn thu nhập cá nhân tăng 0,2% so với dự báo 0,3%. Cùng ngày, chỉ số giá PCE tháng 9 tăng 0,5% so với tháng trước, đưa lạm phát hàng năm lên 3,6%; mức tăng tháng khớp đồng thuận của Dow Jones, còn tỷ lệ năm thấp hơn đồng thuận 0,1 điểm phần trăm. PCE lõi, không tính thực phẩm và năng lượng, tăng 0,3% trong tháng và 3,1% trong năm, khớp đồng thuận. Một ngày trước, Fed giữ lãi suất điều hành trong khoảng 3,75%-4%, và Chủ tịch Kevin Warsh cho biết các quan chức sẽ theo dõi thêm dữ liệu trước khi quyết định bước đi tiếp theo.
Nhận bản tin trên Telegram, Zalo
Tham gia kênh Upside trên Telegram hoặc nhóm Zalo để nhận bản tin chứng khoán Việt Nam và vàng lúc 8:00, 19:00 các ngày giao dịch và tổng kết tuần sáng thứ Bảy.